핵심 요약: 2026년 5월 10일 다주택자 양도세 중과 시행을 열흘 앞두고 서울 고가 아파트 거래가 한꺼번에 쏟아져 나왔어요. 5월 한 달간 서울 아파트 거래 8,779건 중 15억원 초과 거래는 2,446건으로 27.9%의 비중을 차지하며 연중 최고치를 기록했고, 30억원 초과 거래는 514건, 100억원 이상 초고가 매매도 4월 3건에서 5월 7건으로 두 배 이상 늘었답니다. 중과 시행이 시작된 6월 이후에는 고가 거래가 빠르게 위축되고, 대출 한도가 상대적으로 넓은 중저가 아파트로 매수세가 옮겨 붙는 흐름이 뚜렷해졌죠.
5월 서울 고가 아파트 거래, 왜 갑자기 폭증했을까?
핵심은 다주택자가 5월 10일부터 적용되는 양도세 중과를 피하려고 매물을 앞당겨 내놓았기 때문이에요. 연합뉴스 보도에 따르면, 5월 서울 아파트 전체 거래 8,779건 가운데 15억원 초과는 2,446건(27.9%)이었고, 30억원 초과 거래는 3월 156건 → 4월 442건 → 5월 514건으로 두 달 만에 세 배 가까이 뛰었어요. 100억원 이상 초고가 매매도 4월 3건에서 5월 7건으로 두 배 이상 증가해 5월 한 달에만 초고가 매물이 두 배 이상 늘었다고 헤럴드경제가 보도했죠. 15억 원 초과 거래 비중 27.9%, 30억 원 초과 비중 5.9%는 같은 해 다른 어떤 달보다도 높은 수치였어요.
거래 폭증에는 세 가지 정책적 요인이 동시에 작용했답니다. 첫째, 정부는 다주택자가 5월 9일까지 토지거래허가를 신청한 경우 양도세 중과 배제 조치를 내놨어요. 둘째, 같은 기간 무주택 매수자에게 요구하던 전세계약 후 실거주 의무를 한시적으로 유예해 매수 문턱을 낮췄죠. 셋째, 이미 발효된 15억원 초과 주택담보대출 2~4억원 제한 규제와 무관하게, 세금 절감 효과가 더 크다고 본 매도자들이 일제히 매물을 내놨습니다. 매도 측의 절세 동기, 매수 측의 규제 유예, 정부의 한시 배제 조치가 한 시점에 겹치면서 거래가 한꺼번에 터진 거예요.
양도세 중과 이후 시장은 어떻게 바뀌었나?
6월 들어 흐름이 명확하게 반전됐어요. 양도세 중과가 시작되면서 매도 측은 추가 세금을 줄일 수 없게 되었고, 매수 측은 15억원 초과 주택담보대출이 2~4억원 수준으로 묶여 있어 자금 조달이 어려운 구조가 굳어졌죠. 그 결과 고가 거래는 빠르게 위축됐고, 상대적으로 대출을 많이 받을 수 있는 중저가 아파트로 매수세가 집중됐답니다. 5월 27.9%까지 치솟던 15억원 초과 거래 비중은 6월 이후 눈에 띄게 낮아진 것으로 집계됐어요.
연합뉴스가 인용한 부동산 시장은 ‘절세 기회를 잡은 매도자와, 대출 한도 안에서 살 수 있는 매수자가 만난 5월 특수가 끝났다’고 평가했어요. 다시 말해 5월 거래 폭증은 실수요보다 정책 이벤트에 맞춘 비정상적 움직임이었다는 해석이 우세하죠. 30억원 초과 거래량도 5월 514건에서 6월 이후 빠르게 둔화되면서, 시장은 이벤트 종료 후 정상 궤도로 복귀하는 양상을 보였답니다. 즉 5월 수치는 정책 Deadline 효과의 전형적인 사례로 읽힙니다.
앞으로 초고가 주택 시장은 어떻게 갈까?
보유세와 양도세 중과 부담이 동시에 커지는 방향이 논의되는 만큼, 장기 보유한 은퇴자나 고령 다주택자 가운데 매물을 내는 사례가 또다시 늘어날 수 있어요. 조선비즈는 ‘초고가 주택의 보유세와 양도세 부담이 급증할 경우, 오랫동안 재건축 아파트를 보유한 은퇴자나 고령층을 중심으로 매도 움직임이 나타날 가능성이 있다’고 보도했죠. 실제로 5월에만 100억원 이상 매매가 7건으로 늘어난 것은 이런 매물의 일부가 이미 시장에 나왔음을 시사합니다.
다만 초고가 시장은 일반 매수자가 진입하기 어려운 영역이기에, 매도가 늘어난다고 해서 거래량이 5월처럼 폭증할지는 미지수예요. 향후 보유세와 양도세 추가 인상 폭, 대출 규제 완화 여부, 그리고 정부 정책 발표 일정에 따라 시장은 민감하게 움직일 것으로 보여요. 매도자가 절세 일정에 따라 매물을 앞당기는 패턴은 5월 사례에서 확인됐듯, 새로운 정책 변수마다 반복될 가능성이 높답니다.
용어 정리
- 양도세 중과: 다주택자가 주택을 팔 때 적용되는 양도소득세를 일정 기간 더 높게 매기는 세제. 2026년 5월 10일부터 다주택자에게 한시적으로 적용됐다.
- 토지거래허가: 일정 면적 이상의 토지를 거래하려면 관할 지자체장(市長 등)의 허가를 받아야 하는 제도. 이번에 5월 9일까지 신청한 건은 중과 배제 혜택을 받았다.
- 전세 실거주 의무 유예: 무주택자가 매수할 때 일정 기간 전세로 거주해야 한다는 조건을 일정 기간 한시적으로 면제해주는 조치.
- 주택담보대출 규제: 한국은행과 정부가 시중은행의 주택담보대출 한도를 묶는 규제. 현재 15억원 초과 주택에 대해 2~4억원 수준으로 제한된다.
생각해볼 점
- 5월 한 달에만 100억원 이상 매매가 7건으로 늘어난 것은, 양도세 중과 배제 혜택이 실제로 초고가 매물의 시장 노출을 끌어냈다는 점을 보여준다. 그렇다면 정책 시점이 고가 거래량에 미치는 영향을 따져볼 만하다.
- 6월 이후 매수세가 중저가 아파트로 옮겨간 것은 대출 규제와 세제 부담이 동시에 작용한 결과다. 향후에도 세금·대출 규제가 동시 유지되는 한, 고가와 중저가 시장이 엇갈리는 흐름이 반복될 가능성이 있다.