핵심 요약: 정부가 공시가격 30억원을 초과하는 비거주 1주택자에게 다주택자 수준의 종합부동산세율을 적용하는 방안을 검토 중이에요. 이번 ‘종부세 강화’ 방안은 고가 주택의 장기보유특별공제가 ‘역진적 구조’라는 문제의식을 반영했지만, 적용 대상이 극소수라 실효성 논란이 뜨겁습니다.
종부세 개편안, 어떤 내용인가요?
정부는 올해 종합부동산세 개편에서 기본공제선과 초고가 기준선을 중심으로 세 부담을 차등화할 방침이라고 해요1. 구체적으로는 공시가격 30억원을 초과하는 비거주 1주택자에게 3주택 이상 다주택자와 동일한 종부세율을 적용하고, 종부세 기본공제를 축소하며, 양도소득세 장기보유특별공제에 상한을 도입하는 방안이 검토 중이랍니다2.
공시가격 30억원은 시가로 환산하면 약 44억원 수준인데요. 현행 공시가격이 실제 거래 시가의 60~70% 수준이라는 점을 감안하면, 이번 기준 설정이 단순한 절대 금액이 아니라 정책적 신호의 성격이 강하다는 평가도 나오고 있어요.
장기보유특별공제가 왜 문제일까?
임광현 국세청장은 장기보유특별공제가 고가 주택일수록 더 큰 혜택을 주는 구조라며, 이것이 ‘똘똘한 한 채’를 권하는 형태라고 비판했어요. 경향신문 보도에 따르면, 국세청장은 고가 1주택자에 유리한 장기보유특별공제의 역진성을 지적하며 제도가 ‘똘똘한 한 채’를 권한다고 비판했습니다.
장기보유특별공제는 양도소득세를 계산할 때 10년 이상 보유 시 최대 80%까지 세율을 낮춰주는 제도인데, 고가 주택일수록 절감 효과가 절대 금액 기준으로 커져 형평성 문제가 계속 지적돼 왔답니다. 이번 발언은 행정부 차원에서 공식적으로 이 문제를 인정한 것으로 읽혀요.
30억원 초과 기준, 적절할까요?
공시가격 30억원(시가 약 44억원) 초과 주택은 전체 주택의 0.3%에 불과하다는 조사 결과가 나왔어요. 0.3%라는 비중은 조세 형평성 강화라는 정책 취지 자체를 살리기 어렵게 만들 수 있다는 비판으로 이어지고 있죠.
특히 30억원이라는 절대 금액 기준이 설정되면, 향후 물가 상승으로 기준선이 사실상 내려앉아 정책 효과가 희석될 수 있다는 우려와, 반대로 기준선이 의미를 잃으면서 정책이 무용지물이 될 수 있다는 우려가 함께 나오고 있어요.
차등화 구간은 어떻게 나눌까요?
정부는 종부세를 ‘공제·중부담·초고가’ 3그룹으로 차등화해 세 부담을 설계할 방침이에요1. 즉, 기본공제 범위 안의 보유자는 종전대로 부담을 유지하고, 기본공제 초과 구간은 가중세율을 적용하며, 초고가 구간은 다주택자와 동일한 세율을 부과하는 구조랍니다.
다만 그룹 간 경계선을 어디에 두느냐에 따라 실제 부담이 크게 달라지죠. 절대 가격 기준이냐, 보유 자산 중 상위 일정 비율 기준이냐에 따라 정책 효과가 정반대로 작용할 수 있어 기준 설정이 핵심 쟁점으로 떠올랐어요.
전문가들은 어떤 대안을 제시했나요?
초고가 주택 기준을 절대 가격이 아닌 주택 가격 상위 일정 비율로 설정해야 한다는 전문가 의견도 제기됐답니다. 시가 기준으로 상위 0.5% 또는 1% 같은 상대 기준을 적용하면, 물가 변동에 따라 기준선이 자동으로 조정돼 정책 효과가 지속될 수 있다는 논리예요.
또한 전문가들은 공시가격과 실제 거래 시가 사이의 괴리를 줄이지 않는 한 초고가 기준 자체가 무의미해질 수 있다고 지적했어요. 공시가격이 시가의 60~70% 수준에서 형성되는 상황에서 30억원 기준을 적용하면 실제 거래 가격으로는 40억 원대 후반이 되어야 하는 셈인데, 이 기준에 해당되는 물건이 0.3%라면 오히려 정책 대상이 거의 없다는 인식을 줄 수 있죠.
이번 종부세 강화, 생각해볼 점
- 공시가격 30억원 초과 주택이 전체의 0.3%에 불과하다는 점에서, 이 기준이 향후 물가 상승으로 실질적 의미를 잃을 수 있는지 검토가 필요해 보여요.
- 공시가와 시가 사이 괴리를 좁히지 않은 채 절대 금액 기준을 설정하면, 일부 지역에서는 오히려 다주택자에게 유리한 결과로 역전될 여지가 있어요.
용어 정리
- 종부세(종합부동산세): 부동산을 보유한 사람이 납부하는 세금. 1세대 1주택자도 일정 가격을 초과하면 부과되며, 다주택자에게는 가중세율이 적용돼요.
- 공시가(공시가격): 정부가 부동산 거래·보유세 등의 기준이 되도록 일정한 시점에 고시하는 가격. 실제 거래가격(시가)보다 낮게 책정되는 경향이 있죠.
- 장기보유특별공제: 양도소득세 계산 시 보유 기간에 따라 세율에서 일정 비율을 공제해주는 제도. 10년 이상 보유 시 최대 80% 공제.
- 역진적 구조: 소득이나 자산이 많을수록 절세 효과가 더 커지는 稅制 구조. 조세 형평성 원칙에 어긋난다는 비판을 받아요.
- 기본공제선: 종부세 부과 대상에서 제외되는 금액 한도. 현재는 공시가 12억원(1주택자) 등으로 적용됩니다.