핵심 요약: 2028년부터 부부 공동명의 1주택자는 종부세에서 더 이상 1주택자 혜택을 받지 못하고 다주택자와 동일한 공정시장가액비율 80%가 적용됩니다. 양도세 장기거주소득공제 한도는 2029년 기준 총 10억원으로 제한되며, 지분 비율에 따라 나누어져요. 다만 주택 공시가격 구간에 따라 공동명의가 오히려 유리한 경우도 있으니, 맞춤형 절세 전략 점검이 필요해 보입니다.
부부 공동명의 1주택자가 종부세 다주택자로 바뀐다면 얼마나 달라질까?
2028년부터는 부부 공동명의 1주택자도 종부세 산정 시 1세대 1주택자 혜택과는 안녕을 고해야 해요. 다주택자와 동일한 공정시장가액비율 80%를 적용받게 된답니다. 한국경제 보도에 따르면, 이렇게 되면 세금 산정 기준 자체가 바뀌어 부담이 늘어날 수 있어요. 공정시장가액비율이 80%라는 건, 주택 공시가격의 80%를 과세 표준으로 삼는다는 의미라서, 1주택자에게 적용되는 더 낮은 비율의 혜택을 받지 못하게 되죠.
종부세만 바뀌는 게 아니에요! 양도세에서도 변화가 찾아온답니다. 실거주 기간이 2년 미만인 1주택자는 최대 30%의 장기보유특별공제만 받을 수 있으며, 사실상 다주택자와 동일하게 취급된다고 해요. 매일경제 보도에 따르면, 기존에는 실거주 2년 미만이라도 1주택자라면 일정 공제 혜택을 기대할 수 있었지만, 이 조건이 더욱 빡빡해지는 거죠. 실거주를 오래 하더라도 비거주 주택 보유 공제율은 2028년에 최대 15%로 낮아지고 2029년부터는 완전히 폐지된답니다. 한 집에서 거주하면서 다른 주택을 보유하는 구조의 세제 혜택이 단계적으로 사라지는 셈이에요.
양도세 공제 한도 10억원, 공동명의 지분은 어떻게 적용되나?
부부 공동명의 주택의 양도소득세 장기거주소득공제 한도는 2029년 기준으로 총 10억원으로 제한된대요. 이 한도는 부부가 각각 별도로 10억원씩 받는 것이 아니라, 주택 전체에 대해 10억원이 한도이고 지분 비율만큼 나뉘어 적용된다는 점, 꼭 기억하세요! 예를 들어 부부가 50대50으로 공동명의로 주택을 보유하고 있다면, 각자의 공제 한도는 5억원씩이 된답니다. 주택 가액이 크고 장기 거주한 경우, 이 한도가 실제 공제액을 제한하는 요인으로 작용할 수 있어요.
기존에는 별도의 한도 없이 장기 거주 기간에 따라 공제율이 누진 적용되었기 때문에, 주택 가액이 클수록 공제액도 커지는 구조였죠. 10억원 한도 도입으로 인해 고가 주택을 공동명의로 보유한 부부는 양도 시 실제로 받을 수 있는 공제액이 줄어들 수 있어요. 반면 주택 가액이 한도 이하라면 기존과 큰 차이 없이 공제를 받을 수 있답니다.
공동명의가 단독명의보다 유리한 경우도 있나?
있답니다! 장기거주 세액공제에 600만원의 한도가 신설되어, 공시가격 19억 2천만원 이하 및 32억원 초과 주택의 경우 공동명의가 단독명의보다 세 부담이 적을 수 있어요. 공동명의라면 부부 각각에게 600만원 한도가 적용되어 합산 1,200만원까지 세액공제를 받을 수 있기 때문이죠. 반면 단독명의에서는 600만원 한도만 적용된답니다. 공시가격 19억 2천만원 초과부터 32억원 이하 구간에서는 단독명의가 유리할 수 있어, 주택 가액 구간에 따라 유불리가 갈려요.
정리하면, 공동명의와 단독명의 중 어느 쪽이 유리한지는 주택 공시가격, 실거주 여부, 보유 주택 수, 거주 기간 등 여러 변수의 조합에 따라 달라진답니다. 2028년과 2029년에 각각 다른 규정이 시행되므로, 시점별로도 절세 전략이 달라질 수 있어요.
65세 이상 지방 이주 양도세 감면 확대
정부는 초고가·비거주·다주택자의 세 부담을 늘리는 방향으로 세제를 개편하면서, 65세 이상 고령자를 위한 혜택도 함께 늘렸어요. 만 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 매각하고 비수도권으로 이주하면 2027년에는 양도세를 50% 감면받는다고 해요. 경향신문 보도에 따르면, 또한 종부세 납부 유예 조치도 확대되어, 고령자의 주택 처분 및 지방 이주를 세제적으로 유도하는 구조랍니다.
수도권에서 비수도권으로 주거를 옮기는 65세 이상 1주택자에게 양도세 감면은 실질적인 혜택으로 작용하죠. 다만 이 혜택은 1주택자에 한정되며, 공동명의 1주택자가 2028년 이후 다주택자로 간주되는 변화와 복합적으로 엮여 있어 해당 가구의 세금 구조가 단일하지 않아요.
용어 정리
- 공정시장가액비율: 종부세 과세 표준을 정할 때 주택 공시가격에 곱하는 비율이에요. 1주택자에게는 더 낮은 비율이, 다주택자에게는 80% 등 더 높은 비율이 적용된답니다.
- 장기보유특별공제: 주택을 장기 보유·거주한 경우 양도소득세 과세 표준에서 일정 비율을 차감해 주는 제도예요. 보유 기간과 실거주 여부에 따라 공제율이 달라지죠.
- 장기거주 세액공제: 장기 거주자에게 양도세 산출세액에서 직접 차감해 주는 세액공제로, 2026년 세제개편에서 600만원 한도가 신설되었어요.
- 공시가격: 국가가 고시하는 주택의 기준 가액으로, 세금 산정의 기준이 된답니다.
생각해볼 점
- 공시가격 19억 2천만원 초과부터 32억원 이하 구간에서는 단독명의가 유리할 수 있어요. 이 구간에 해당하는 공동명의 부부가 지분을 변경하는 것이 실제 절세로 이어지는지 따지려면, 양도세 한도 10억원이 지분 비율로 나뉜다는 점과 세액공제 600만원 한도의 인당 적용을 동시에 계산해야 해요.
- 실거주 2년 미만 1주택자가 최대 30% 공제만 받고 다주택자와 동일하게 취급된다면, 실거주 2년을 채우는 시점이 세금 부담에 미치는 영향을 구체적으로 비교해 볼 필요가 있답니다. 2년 전후로 공제율이 크게 달라지기 때문이죠.
- 65세 이상 1주택자의 비수도권 이주 양도세 50% 감면이 2027년에 적용되지만, 2028년부터 공동명의 1주택자가 다주택자로 간주된다는 규정과 충돌하는 지점이 생겨요. 공동명의 65세 이상 부부가 1주택자 감면 대상에 포함되는지 여부가 관건이에요.