핵심 요약: 최근 3년간 전국 주택 착공이 예년보다 40%나 줄어들고 서울은 반토막이 나면서, 향후 2~3년간 서울과 수도권의 서울 입주절벽은 피할 수 없는 현실이 되었습니다. 실제로 2026년 들어 서울 아파트 준공은 1년 전보다 48.4%나 급감했고, 내년 서울의 공급 예정 물량도 적정 수요의 절반을 밑도는 상황인데요. 당장 착공을 늘려도 입주까지 시차가 걸리는 만큼, 전월세 시장의 충격을 줄이려면 공급 파이프라인의 꼬인 매듭을 시급히 풀어야 할 때입니다.
왜 지금 착공이 뚝 끊겼을까?
요즘 건설 시장 분위기가 참 차갑죠? 글로벌 경기 불확실성에 프로젝트파이낸싱(PF) 경색, 여기에 치솟는 공사비까지 겹치면서 사업성이 떨어지는 곳부터 공사가 뒤로 밀리고 있습니다. 경향신문 보도에 따르면 최근 3년간 전국 주택 착공은 과거 장기 평균 대비 약 40% 줄었고, 서울은 절반 이상 감소했다고 해요. 베타뉴스 보도에 따르면 2026년 1~5월 서울 아파트 착공 물량은 6615호로 지난해 같은 기간보다 25.3% 감소한 것으로 나타나, 착공 부진이 일시적 현상이 아니라 3년 연속 이어지는 구조적 흐름임을 보여줍니다.1
더 큰 문제는 구청이나 시청에서 집을 지어도 좋다고 허가(인허가)를 내주었는데도, 실제 땅을 파는 착공 단계로 넘어가지 못하는 현장이 수두룩하다는 점입니다. 한국경제 보도에 따르면 서울에서 2020~2022년 인허가된 주택 18만3055가구 중 이후 3년간 실제로 착공에 들어간 물량은 9만1490가구에 그쳤다고 하네요. 집을 짓겠다고 신청만 해두고, 정작 절반가량은 공사를 시작조차 못 한 채 멈춰 서 있는 셈입니다.
진짜 ‘서울 입주절벽’이 오고 있다?
공사를 시작하는 ‘착공’이 줄었으니, 당연히 몇 년 뒤 새집으로 들어가는 ‘입주’ 물량도 쪼그라들 수밖에 없겠죠? 뉴스토마토 보도에 따르면 2026년 15월 전국 주택 준공 물량은 8만8143가구로 전년 동기 대비 46.7% 감소했으며, 서울 아파트 준공은 1만690가구로 48.4% 급감했다고 합니다. 집을 짓기 시작해 다 짓기(준공)까지 보통 34년이 걸리다 보니, 3년 전부터 시작된 착공 가뭄이 드디어 본격적인 서울 입주절벽이라는 성적표로 돌아온 것입니다.
내년이라고 상황이 나아질 기미는 보이지 않습니다. 동아일보 보도에 따르면 서울의 내년 공동주택 입주 예정 물량은 1만7197가구로, 시장의 연간 적정 수요인 4만~5만 가구의 절반에도 미치지 못한다고 해요. 1년에 필요한 수준의 3분의 1 수준에 그치는 셈이라, 새 아파트 입주와 함께 전세 매물이 돌며 시장이 안정되던 선순환 구조가 멈출까 걱정이 커지는 대목입니다.
입주 물량이 마르면 전월세는 왜 뛸까?
보통 새 아파트 단지가 들어서면 집주인들이 잔금을 치르기 위해 전세를 놓으면서 대규모 전세 매물이 시장에 풀립니다. 이사하려는 수요도 여러 지역으로 분산되면서 주변 전셋값이 안정되는 효과가 있죠. 하지만 준공 물량이 반토막이 나면 이런 가격 완충 장치가 한순간에 사라집니다. 결국 매매, 전세, 월세 시장 모두에서 남은 방을 구하려는 치열한 경쟁이 벌어지며 세 시장이 동시에 자극받을 수밖에 없습니다.
꼬인 공급 파이프라인, 어떻게 풀어야 할까?
지금 우리에게 필요한 건 단순히 서류상 허가를 늘리는 것이 아닙니다. 인허가를 받은 현장이 막힘없이 실제 착공으로 이어질 수 있도록 가로막는 규제와 행정 절차 지연을 과감히 걷어내야 합니다. 서울의 인허가 대비 착공 비율이 반토막에 불과한 현실은, 공급의 병목 현상이 인허가 이후 단계에서 발생하고 있음을 보여주기 때문이죠. 막힌 PF 자금줄을 안정화하고 공사비 갈등을 조정해 건설사들이 스스로 움직일 수 있는 환경을 만들어 주는 것이 가장 근본적인 처방입니다.
알기 쉬운 부동산 용어 정리
- PF(프로젝트파이낸싱) 경색: 건설사가 지을 건물의 미래 가치를 담보로 돈을 빌리는 금융 기법인데, 부동산 경기 침체로 돈줄이 막혀 대출이 극도로 어려워진 상태를 뜻합니다.
- 착공: 설계와 인가를 마치고 실제로 첫 삽을 뜨며 공사를 시작하는 단계입니다. 자금이나 공사비 문제로 인허가 이후에도 한참 미뤄지곤 합니다.
- 준공(입주): 건물이 완공되어 실제로 입주민이 열쇠를 받고 거주할 수 있게 된 상태로, 보통 착공 후 3~4년이 걸립니다.
- 적정 수요: 한 도시의 인구수, 가구 수 분화, 낡은 주택 멸실 등을 고려해 시장 안정을 위해 매년 새로 공급되어야 하는 기준 주택 수입니다.
함께 생각해볼 점
- 서울의 인허가 대비 실제 착공률이 저조한 원인이 단순히 금융(PF)이나 공사비 문제인지, 아니면 서울 내 정비사업장 특유의 복잡한 행정 절차 지연 때문인지 꼼꼼히 짚어볼 필요가 있습니다.
- 내년 공급되는 서울의 입주 물량이 적정 수준의 절반에 그친다면, 이러한 공급 부족이 특정 인기 학군이나 선호 평형대에 더 쏠려 양극화를 심화시키지 않을지 우려됩니다.
- 지금 공급 정책을 펼쳐 착공을 유도하더라도 실제 입주까지는 3~4년의 시차가 발생하는 만큼, 당장 눈앞에 닥칠 공급 공백기를 메울 단기적인 전월세 안정 대책은 무엇이 있을지 고민해봐야 합니다.