핵심 요약: 오세훈 서울시장이 국토부에 재개발·재건축 용적률을 1.2배로 완화해 달라고 요청했어요. 국토부는 ‘전향적으로 검토 중’이라고 답했답니다. 만약 이게 통과되면, 2031년까지 서울에 4만3천호가 더 생겨 총 13만호의 주택이 늘어날 전망이에요! 다만, 임대주택 비율 같은 세부 조건은 아직 협의 중이고, 다음 주에 세 번째 회의가 열린다고 하네요.
오세훈 시장, 왜 갑자기 용적률 완화를 요청했을까?
아주뉴스 보도에 따르면, 오세훈 서울시장은 지난 26일 김윤덕 국토부 장관을 만나 재개발·재건축 사업의 용적률을 기존보다 1.2배 높여 달라고 요청했다고 해요. 시장은 면담 후 브리핑에서 ‘국토부가 전향적으로 검토 중’이라고 밝혔는데, 긍정적인 신호로 읽히네요!
서울시는 그동안 용산공원이나 탄천 같은 새 땅을 개발해 주택을 공급하는 데 집중해 왔어요. 하지만 새 땅을 확보하고 인프라를 만드는 데는 시간도 오래 걸리고, 비용과 민원도 만만치 않죠. 그래서 시장은 이미 조합이 꾸려진 재개발 단지의 용적률만 높여도, 같은 기간 동안 더 많은 주택을 뚝딱 만들 수 있다는 전략을 꺼내 든 거예요. 이게 훨씬 빠르고 효과적일 거라고 평가했답니다.
물론, 용적률을 바꾸려면 도시계획과 각 조합의 사업계획을 모두 고쳐야 하기 때문에 서울시 혼자선 안 되고 국토부의 협력이 필수에요. 그래서 시장이 직접 나서서 협상 테이블에 앉은 거죠. 이 요청은 단순한 건의가 아니라 본격적인 협상의 시작이라는 의미랍니다.
진짜? 용적률 1.2배면 주택이 얼마나 더 생기는데?
용적률 완화안이 그대로 받아들여지면, 2031년까지 서울에 새로 지어지는 주택(순증 물량)이 기존 예상(8만7천호)보다 4만3천호가 더 늘어난 총 13만호에 달할 거라고 전망돼요. 어마어마한 숫자죠?
시장은 이 물량이 용산공원이나 탄천 개발 같은 대규모 신규 사업에서 나오는 주택 수보다도 많을 거라고 강조했어요. 새로운 땅을 찾아 개발하는 것보다, 이미 있는 재개발 단지의 용적률을 높이는 게 더 많은 주택을 빨리 공급할 수 있는 묘수라는 계산이에요. 땅을 새로 사거나 사람을 이주시킬 필요 없이, 기존 단지 안에서 더 높게 짓기만 하면 되니까 속도도 빠르고 효율적이죠!
하지만 이 숫자는 2031년까지의 ‘목표’일 뿐이에요. 실제로는 각 조합이 설립되고, 관리처분 인가를 받고, 공사를 시작하는 데 시간이 걸리기 때문에 일정이 지연될 가능성도 있어요. 또, 용적률 1.2배가 모든 사업에 똑같이 적용될지, 아니면 지역이나 사업마다 다르게 적용될지에 따라서도 최종 물량은 바뀔 수 있답니다. 이미 진행 중인 조합은 사업계획을 다시 짜고 조합원 동의도 얻어야 해서 과정이 더 복잡해질 거예요.
함정 카드? 임대주택 비율이 숨은 열쇠다
시장이 밝힌 바로는, 용적률을 완화해 주는 대신 임대주택 비율을 얼마나 확보할지에 대한 협의가 남아 있다고 해요. 단순히 주택 수만 늘리는 게 아니라, ‘공공성’이라는 조건이 딸려올 수 있다는 거죠.
시와 국토부가 ‘임대주택은 몇 퍼센트로 할까?’ 하고 합의하는 선에서 사업의 경제성이 결정될 거예요. 세대를 많이 늘리면 그만큼 임대주택도 많이 내놓아야 하니 조합 입장에서는 부담이 커지고, 반대로 임대주택 비율을 낮추면 공급 물량의 공공성이 약해질 수 있어요. 서울시가 최근 공공임대 비율을 높이려는 정책을 펴고 있어서, 국토부도 같은 방향으로 조건을 걸 가능성이 커 보이네요. 이 부분에 대한 합의가 이뤄지지 않으면, 용적률 완화 자체가 지연되거나 물거품이 될 수도 있으니 중요한 관전 포인트예요!
다음 주 3차 회담, 어떤 이야기가 오갈까?
오세훈 시장과 김윤덕 장관은 다음 주에 세 번째 간담회를 가질 예정이라고 해요.
지난 두 번의 회의에서 서울시는 주택이 얼마나 필요한지, 재개발 현황은 어떤지 설명했고, 국토부는 법·제도적으로 검토할 점과 임대주택 기준을 이야기했을 거예요. 이제 3차 회담에서는 본격적으로 용적률 완화의 실효성과 임대주택 비율, 조합의 사업성 같은 세부 조건을 조율하는 단계로 들어설 거라고 보여요.
국토부의 ‘전향적 검토’가 진짜 법과 제도로 이어질지, 아니면 조건을 더 붙이며 협상을 끌어갈지가 다음 핵심이에요. 시장이 이 사안을 자신의 핵심 성과로 여기고 있다는 점을 생각하면, 이번 회담 결과는 서울시 주택 정책의 방향을 가르는 중요한 지표가 될 것 같네요.
만약 임대주택 비율을 놓고 양측의 의견 차이가 좁혀지지 않는다면, 완화안을 대통령령 개정으로 할지, 별도 지침으로 할지 같은 법적 형식도 중요한 변수가 될 거예요. 이 부분이 어떻게 결정되느냐에 따라 사업 적용 시기와 범위가 크게 달라질 테니까요.
용어 정리
- 용적률: 토지 면적에 비해 건물을 얼마나 높게·넓게 지을 수 있는지 나타내는 비율. 높을수록 같은 땅에 더 많은 집을 지을 수 있어요.
- 순증 물량: 일정 기간 동안 새로 생겨 순수하게 늘어난 주택 수. 헐린 집은 빼고 계산해요.
- 재개발·재건축: 낡은 단지를 허물고 새로 짓는 게 재개발, 기존 건물을 보수하거나 더 높게 증축하는 게 재건축이에요.
- 관리처분 인가: 재개발 조합이 사업을 하기 전에 땅과 건물의 권리 관계를 정리하도록 지자체에서 내주는 허가증 같은 거예요.
- 전향적 검토: ‘좀 고려해 볼게요’가 아니라 ‘일단 긍정적으로 검토해 보자’는 태도 변화를 의미해요.
생각해볼 점
- 4만3천호 추가 공급은 2031년 목표인데, 조합 설립부터 인가까지의 느린 행정 절차를 감안하면 시간 안에 가능할까?
- 임대주택 비율을 얼마로 정하느냐에 따라, 시장이 원하는 만큼의 주택이 실제로 늘어날지, 아니면 공공임대만 많이 생길지 균형점이 중요해 보여요.