핵심 요약: 27일 열린 ‘부동산 정책 대토론회’에서 전문가들은 거주용 1주택에 대한 종합부동산세와 장기보유특별공제를 현행대로 유지하자고 제안했어요. 이억원 금융위원장은 가계대출 규제는 유지하되 핀셋지원으로 서민 불편을 해소하겠다고 했고, 김윤덕 국토교통부 장관은 공실을 주거용으로 전환하는 ‘김윤덕표 공급’을 추진하겠다고 밝혔답니다. 보유세 동결, 대출 선별 완화, 공실 활용 확대라는 세 마리 토끼를 한자리에서 논의한 셈이죠!
대토론회, 어떤 이야기가 오갔을까?
27일 한성숙 국무총리가 주재한 ‘부동산 정책 대토론회’는 정부 출범 직후 부동산 시장 안정과 서민 주거 안정을 함께 논의하기 위해 마련된 자리였습니다. 연합뉴스 보도에 따르면, 학계·산업계·시민단체 전문가들이 참여해 보유세, 가계대출, 신규 공급 등에 대한 다양한 의견을 나눴다고 해요. 규제 일변도를 경계하고 관리·공급·완화 사이의 균형을 잡으려는 의도가 컸던 것 같네요.
참석자들은 ‘규제 일변도가 시장 신뢰를 훼손해선 안 된다’, ‘공급 확대 없이는 가격이 근본적으로 안정되기 어렵다’는 진단을 공유한 것으로 알려졌어요. 이번 부동산 정책 대토론회에서는 크게 세 가지 축—①종부세·장특공제 등 보유세 부담, ②가계대출 규제 완화, ③신규 공급 확대—이 중심 논제로 꼽혔답니다.
1주택 종부세·장특공제, 앞으로는 어떻게 될까?
대토론회의 핵심 제안 중 하나는 바로 거주용 1주택에 대한 종합부동산세와 장기보유특별공제를 현행 수준으로 유지하라는 것이었어요. 정부 출범 후 언급되던 ‘1주택 중과 유예 조기 해제’나 ‘장특공제 단계적 축소’와는 조금 다른 결론이죠. 부담을 더 늘리지도, 일률적으로 줄이지도 않겠다는 입장이라, 시장에 ‘세 부담이 더는 흔들리지 않는다’는 안정적인 신호를 보내는 효과가 있을 거예요.
이 제안이 중요한 이유는 두 가지예요. 첫째, 종부세와 장특공제는 1주택자에게 유리하게 설계된 만큼, 다주택자에게는 상대적으로 부담이 커지는 장치라는 점이죠. 둘째, ‘현행 유지’는 다주택자 정리를 통한 시장 안정 흐름을 계속 유지하겠다는 뜻이기도 해요. 일부에서 제기된 ‘1주택 추가 감면’ 요구도 함께 고려된 셈이랍니다.
다만 구체적인 세율이나 공제율의 미세 조정 여부, 그리고 비거주 1주택자(예: 자녀 명의, 법인 보유)에 대한 처우는 이날 다뤄지지 않았고 후속 과제로 분류된 것으로 알려졌어요. 정부 안이 공개되는 시점은 별도 일정에 따라 결정될 전망이죠.
가계대출 규제, 조금씩 풀릴까요?
이억원 금융위원장은 가계대출 관리 기조를 유지하면서도 핀셋지원으로 서민 불편을 해소하겠다고 말했어요. ‘관리 기조 유지’는 ‘규제 철폐는 없다’는 신호이고, ‘핀셋지원’은 규제를 완전히 풀기보다 특정 계층에 한해 세밀하게 조정한다는 의미랍니다.
실제로 검토될 수 있는 방향은 생애 최초 주택 구입자, 신혼부부, 다자녀 가구, 전세사기 피해자 등 사회적 형평성이 인정되는 계층에 한해 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)이나 LTV(담보인정비율)를 차등 적용하는 거예요. 그동안 ‘규제 풀면 집값만 오르는 게 아니냐’는 우려와 ‘전세대란 이후 실수요자가 못 사니 풀어 달라’는 요구가 공존했는데, 이번 발언은 그 사이에서 타협점을 찾으려는 시도로 읽혀요.
이 위원장은 ‘규제 일변도가 아니라 시장 신뢰를 해치지 않는 선에서 선별적으로 풀겠다’는 취지로 덧붙인 것으로 전해졌답니다. 즉, 대출 규제 완화의 첫 수혜자는 자금 사정이 취약한 실수요자가 될 가능성이 높아 보이네요.
공급은 어디서 늘어날까? ‘김윤덕표 공급’이 뭐지?
세 번째 축은 공급이에요. 김윤덕 국토교통부 장관은 상가·사무실 등 공실을 주거용으로 전환하는 ‘김윤덕표 공급’을 적극 추진하겠다고 밝혔답니다. 이 방안은 신규 택지를 조성하거나 장기 개발이 필요한 지역과 달리, 이미 지어진 건물을 빠르게 시장에 풀어내겠다는 전략이죠.
특히 서울 일부 지역과 도심 업무지구의 사무실 공실률은 최근 수 년간 상승해 왔고, 임대료 하락과 함께 건물주들의 용도변환 요구가 늘어난 상태예요. 정부가 이 흐름을 주거 공급으로 연결하려는 셈이에요. 다만 상업·업무용 건물을 주거용으로 바꾸려면 용도지역 변경, 주차장 확보, 채광·소음 기준 충족 등 행정 절차가 따르기 때문에 건물주의 동의와 지자체 협조가 성패를 가를 것으로 보여요.
국토부는 이날 ‘공실 활용 로드맵을 다음 달 중 발표하겠다’는 일정도 함께 안내한 것으로 전해졌답니다. 로드맵이 어떤 지역을 먼저 대상으로 삼는지, 용도변환 시 인허가를 얼마나 빠르게 처리할지가 실제 공급 속도를 결정할 변수로 거론되고 있어요.
알아두면 좋은 용어 정리
- 종합부동산세(종부세): 주택·토지·건물 등 부동산을 합산해 일정 기준을 넘으면 부과되는 세금. 1주택자는 공제·세율 모두 다주택자보다 유리하게 설계돼 있어요.
- 장기보유특별공제(장특공제): 주택을 일정 기간(보통 10년 이상) 보유하면 종부세 산정 시 공제해주는 제도. 1주택으로 정리할수록 세 부담을 줄이려는 의도가 있죠.
- 핀셋지원(pinpoint support): 일률적 완화나 대규모 부양이 아니라, 특정 집단·상황을 콕 집어 자금을 풀거나 규제를 조정하는 방식. 규제 완화에선 ‘대상은 좁게, 강도는 크게’ 적용한다는 뜻으로 자주 쓰여요.
- DSR(총부채원리금상환비율): 연 소득 대비 모든 대출의 원리금 상환额 비율. 스트레스 DSR은 금리 상승을 가정한 보수적 산정 방식으로, 시장 변동성을 반영한 가드레일이랍니다.
- LTV(담보인정비율): 주택 담보 가치 대비 실제 대출 비율. 비율이 낮아질수록 대출 한도가 줄어들어요.
한번쯤 생각해볼 점
- 상가·사무실 공실의 주거용 전환은 도심 입지를 그대로 살릴 수 있다는 장점이 있는 반면, 기존 아파트 단지와는 다른 단독·공동주택 형태가 나올 가능성이 커요. 공급 숫자뿐 아니라 거주 형태라는 변수도 함께 고민해야 하겠죠.
- 종부세와 장특공제를 ‘현행 유지’로 잡았다는 것은 다주택자의 추가 세 부담 동결을 의미해요. 한쪽에서는 1주택자와 다주택자 간 형평성 논쟁이, 다른 한쪽에서는 다주택자 정리 동력 약화 가능성이 함께 거론될 수 있을 거예요.