핵심 요약: 정부가 발표한 2026년 종합부동산세 개편안은 향후 5년간 총 13조3천억 원의 세수 증가를 가져오고, 이 중 종합부동산세(종부세)만 9조3천억 원을 차지합니다. 같은 기간 서민·중산층(총급여 8900만 원 이하)의 세 부담은 6조3천억 원 줄어드는 반면, 종부세 납세자가 포함된 기타 부문에서는 20조1천억 원 증가가 예상돼 감면과 증세의 폭이 동시에 커지는 양극 구조입니다. 정부는 보유 과세 중심에서 거주 중심으로의 전환이라고 설명하지만, 야당과 전문가들은 징벌적 부유세라는 비판을 이어가고 있습니다.
종합부동산세 개편, 누가 더 내고 누가 덜 내나
2026년 세제개편안이 정부안대로 시행되면 2027년부터 2031년까지 5년간 세수 증가 효과는 총 13조3천억 원에 달합니다. 이 중 종부세가 9조3천억 원으로 전체의 약 70%를 차지해, 이번 종합부동산세 개편이 핵심 축임을 분명히 합니다. 정부는 부동산 과세 체계의 무게중심을 보유에서 거주로 옮기면서, 시가 40억~50억 원 이상 초고가 주택과 비거주 1주택자에 대한 종부세 부담을 대폭 강화하는 내용을 담았습니다. 실거주 여부, 주택 수, 가격대를 기준으로 과세 강도를 차등 적용해 다주택자·비거주자의 세금을 높이고, 단독주택 실거주 1주택자의 경우 종부세를 면제 또는 감면하는 방향이 포함돼 있습니다. 반면 총급여 8900만 원 이하 서민·중산층의 세 부담은 같은 기간 6조3천억 원 감소할 전망입니다. 종부세 납세자가 포함된 기타 부문에서는 20조1천억 원의 부담 증가가 예상돼, 계층 간 형평성을 조정한다는 취지와는 별개로 상위 계층의 절대 부담 폭이 크게 커지는 구조입니다. 감면 폭과 증세 폭이 모두 큰 만큼, 정책 효과의 핵심은 ‘누가 어디에 속하느냐’에 따라 결정된다고 할 수 있겠네요!
정부는 왜 ‘조세 정상화’라고 부르는가
더불어민주당 한병도 원내대표는 이번 개편안이 전략 산업 지원과 서민·청년 혜택을 강화한 ‘성장과 민생을 위한 조세 정상화 방안’이라고 규정했습니다. 보유세·거래세 등 직접세 비중을 높이고, 그동안 과세 사각지대에 머물러 있던 금융소득·자본이득에 대한 과세를 강화해 조세 형평성을 회복하는 것이 골자입니다. 정부는 5년간 13조3천억 원 늘어나는 세수의 상당 부분을 서민 지원과 산업 R&D에 재투자하겠다고 밝혀, 증세 자체가 아니라 재분배 방식의 변화라는 점을 강조하고 있습니다. 여당 입장에서 ‘정상화’란 그동안 저조했던 부동산·자산 과세의 비중을 OECD 평균 수준으로 끌어올리는 작업이라는 의미가 강합니다. 다만 야당과 전문가들은 이러한 명명 자체가 실제 정책 효과와는 거리 있다는 반론을 제기합니다.
전문가들은 어떤 문제를 지적하나
심혜정 전 심의관은 ‘공정의 목적이 부의 재분배인지 집값 안정인지 불분명하다’며 한국의 종부세는 초고가 주택에 다른 나라보다 지나치게 높은 세금을 매기는 부유세 형태라고 꼬집었습니다. 성명재 교수는 고가 주택 소유자 상당수가 현금소득 없는 은퇴자라는 점을 들어, 금융자산가에게는 세금을 묻지 않아 실질적 재분배 효과가 없다고 비판했습니다. 현금 흐름이 없는 주택을 보유한 노년층은 종부세를 내기 위해 주택을 팔거나 대출을 받아야 하는 부담이 생긴다는 것입니다. 정다운 연구위원은 실거주 요건 강제로 20억~30억원대 주택의 세입자가 쫓겨나 전세 시장과 저가 주택 시장까지 연쇄 불안이 발생할 것이라고 경고했습니다. 임대차 계약 만료 후 재갱신이 어려워지거나, 집주인이 세입자 퇴거 후 주택을 매물로 내놓는 과정에서 전세 물량이 일시적으로 감소하는 부작용이 우려된다는 분석입니다. 조국혁신당 조국 혁신정책연구위원은 예외·특례가 확대되고 세 부담이 일부 초고가 주택 소유자에게만 강화돼 대다수 고가 주택 보유자에게는 큰 변화가 없다고 지적했습니다. 가장 큰 목소리를 내는 일부 최상위 자산가만 두터진 세금을 내고, 중간~고가 구간 다수 보유자는 기존과 비슷한 수준에 머무른다는 것이죠.
여야 공방은 어디까지 왔나
국민의힘 장동혁 당대표는 정부 안을 ‘국민 앞으로 날아온 증세 고지서’이자 ‘집 가진 죄를 묻는 징벌세’라고 규정하며 전면 반대에 나섰습니다. 국민의힘 재경위원들은 이 개편안을 ‘역대 최악의 세제개편’이라 규정하고, 보유세와 거래세를 동시에 올리면 매물이 줄어들고 결국 세 부담이 임차인으로 전가된다고 우려했습니다. 보유세 부담이 늘어난 임대 사업자는 임대료나 보증금을 올려 비용을 회수하려 하기 때문에, 임차인의 주거비 부담이 결국 가중된다는 논리입니다. 경제협력개발기구(OECD, Organisation for Economic Co-operation and Development)는 보유세 인상을 택할 경우 거래세 인하를 병행해 시장 왜곡을 줄일 것을 회원국에 권고해 왔지만, 정부안은 보유세와 거래세를 함께 강화해 OECD 권고에 역행한다는 비판이 나옵니다. 양쪽 과세를 동시에 강화하면 주택 거래가 위축되고 매물 잠금 현상이 심화돼 집값 안정 효과는 의문이라는 평가가 우세합니다. 국회에서 오는 회기 내 처리가 어려울 경우 ‘세법 전쟁’이 불가피하다는 전망이 나오고 있네요.
용어 정리
- 종부세(종합부동산세): 일정 금액 이상 부동산을 보유한 사람에게 부과하는 세금. 1년 단위로 주택·토지·건축물을 종합 합산해 과세하며, 공시가(공시가격)와 보유 주택 수에 따라 세율이 차등 적용됩니다. 이번 종합부동산세 개편의 9조3천억 원 증세 효과가 이 과목에 집중됩니다.
- OECD 권고: 경제협력개발기구(OECD, Organisation for Economic Co-operation and Development)가 회원국에 대해 제시하는 정책 방향성. 부동산 과세의 경우 시장 왜곡을 최소화하기 위해 보유세와 거래세 중 하나를 강화할 때 다른 하나를 완화하라는 입장을 반복해 왔습니다.
- 비거주 1주택자: 주택을 1채 보유하면서도 실제 거주하지 않고 세를 주거나 공실로 두는 경우를 가리키는 용어. 이번 개편안에서 종부세 중과 대상에 포함돼, 1주택이라도 살지 않으면 세 부담이 가중됩니다.
- 시가 40억~50억 원 이상 초고가 주택: 정부가 종부세 중과 기준선으로 제시한 가격 구간. 기준선이 기존 대비 어떻게 달라졌는지에 따라 실제 과세 대상 폭이 결정됩니다.
- 거주 중심 과세: 주택을 보유하더라도 실제로 거주하지 않으면 세 부담을 늘리고, 장기 보유·실거주자에게는 혜택을 주는 방향으로 과세 체계를 재설계하는 접근. 이번 종합부동산세 개편의 방향성을 한 단어로 설명하는 표현입니다.
생각해볼 점
- 종부세 9조3천억 원의 증세 효과가 성명재 교수가 지적한 ‘현금소득 없는 은퇴자’에게 어떤 경로로 부담되는지, 실제 납부 주체의 소득 구조와 자산 구성이 어떻게 분포하는지에 대한 추가 데이터가 필요합니다.
- 실거주 요건 강화로 20억~30억원대 전세 시장이 위축될 경우, 정부가 서민·중산층 감면(6조3천억 원)으로 기대하는 효과가 상쇄될 가능성이 있는지 따져볼 만합니다.
- OECD가 보유세 인상 시 거래세 인하를 권고한 만큼, 정부안이 두 과세를 동시에 강화한 데 따른 거래 위축·매물 잠금 효과는 별도 검증이 필요합니다.