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title: "서울 재개발 용적률 1.2배, 4만3천호 추가 공급 길 열리나?"
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excerpt: "오세훈 서울시장이 재개발·재건축 용적률을 1.2배 완화해 달라고 국토부에 요청했어요. 적용되면 2031년까지 서울에 4만3천호가 추가 공급될 전망이지만, 임대주택 비율 등 협의가 남아 있습니다."
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  - "부동산"
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  - "서울"
  - "오세훈"
  - "용적률"
  - "재개발"
  - "주택공급"
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핵심 요약: 오세훈 서울시장이 국토부에 재개발·재건축 용적률을 1.2배로 완화해 달라고 요청했어요. 국토부는 ‘전향적으로 검토 중’이라고 답했답니다. 만약 이게 통과되면, 2031년까지 서울에 4만3천호가 더 생겨 총 13만호의 주택이 늘어날 전망이에요! 다만, 임대주택 비율 같은 세부 조건은 아직 협의 중이고, 다음 주에 세 번째 회의가 열린다고 하네요.

## 오세훈 시장, 왜 갑자기 용적률 완화를 요청했을까?

아주뉴스 보도에 따르면, 오세훈 서울시장은 지난 26일 김윤덕 국토부 장관을 만나 재개발·재건축 사업의 **용적률**을 기존보다 1.2배 높여 달라고 요청했다고 해요. 시장은 면담 후 브리핑에서 ‘국토부가 전향적으로 검토 중’이라고 밝혔는데, 긍정적인 신호로 읽히네요!

서울시는 그동안 용산공원이나 탄천 같은 새 땅을 개발해 주택을 공급하는 데 집중해 왔어요. 하지만 새 땅을 확보하고 인프라를 만드는 데는 시간도 오래 걸리고, 비용과 민원도 만만치 않죠. 그래서 시장은 이미 조합이 꾸려진 재개발 단지의 **용적률**만 높여도, 같은 기간 동안 더 많은 주택을 뚝딱 만들 수 있다는 전략을 꺼내 든 거예요. 이게 훨씬 빠르고 효과적일 거라고 평가했답니다.

물론, **용적률**을 바꾸려면 도시계획과 각 조합의 사업계획을 모두 고쳐야 하기 때문에 서울시 혼자선 안 되고 국토부의 협력이 필수에요. 그래서 시장이 직접 나서서 협상 테이블에 앉은 거죠. 이 요청은 단순한 건의가 아니라 본격적인 협상의 시작이라는 의미랍니다.

## 진짜? 용적률 1.2배면 주택이 얼마나 더 생기는데?

**용적률** 완화안이 그대로 받아들여지면, 2031년까지 서울에 새로 지어지는 주택(순증 물량)이 기존 예상(8만7천호)보다 4만3천호가 더 늘어난 총 13만호에 달할 거라고 전망돼요. 어마어마한 숫자죠?

시장은 이 물량이 용산공원이나 탄천 개발 같은 대규모 신규 사업에서 나오는 주택 수보다도 많을 거라고 강조했어요. 새로운 땅을 찾아 개발하는 것보다, 이미 있는 재개발 단지의 **용적률**을 높이는 게 더 많은 주택을 빨리 공급할 수 있는 묘수라는 계산이에요. 땅을 새로 사거나 사람을 이주시킬 필요 없이, 기존 단지 안에서 더 높게 짓기만 하면 되니까 속도도 빠르고 효율적이죠!

하지만 이 숫자는 2031년까지의 ‘목표’일 뿐이에요. 실제로는 각 조합이 설립되고, 관리처분 인가를 받고, 공사를 시작하는 데 시간이 걸리기 때문에 일정이 지연될 가능성도 있어요. 또, **용적률** 1.2배가 모든 사업에 똑같이 적용될지, 아니면 지역이나 사업마다 다르게 적용될지에 따라서도 최종 물량은 바뀔 수 있답니다. 이미 진행 중인 조합은 사업계획을 다시 짜고 조합원 동의도 얻어야 해서 과정이 더 복잡해질 거예요.

## 함정 카드? 임대주택 비율이 숨은 열쇠다

시장이 밝힌 바로는, **용적률**을 완화해 주는 대신 임대주택 비율을 얼마나 확보할지에 대한 협의가 남아 있다고 해요. 단순히 주택 수만 늘리는 게 아니라, ‘공공성’이라는 조건이 딸려올 수 있다는 거죠.

시와 국토부가 ‘임대주택은 몇 퍼센트로 할까?’ 하고 합의하는 선에서 사업의 경제성이 결정될 거예요. 세대를 많이 늘리면 그만큼 임대주택도 많이 내놓아야 하니 조합 입장에서는 부담이 커지고, 반대로 임대주택 비율을 낮추면 공급 물량의 공공성이 약해질 수 있어요. 서울시가 최근 공공임대 비율을 높이려는 정책을 펴고 있어서, 국토부도 같은 방향으로 조건을 걸 가능성이 커 보이네요. 이 부분에 대한 합의가 이뤄지지 않으면, **용적률** 완화 자체가 지연되거나 물거품이 될 수도 있으니 중요한 관전 포인트예요!

## 다음 주 3차 회담, 어떤 이야기가 오갈까?

오세훈 시장과 김윤덕 장관은 다음 주에 세 번째 간담회를 가질 예정이라고 해요.

지난 두 번의 회의에서 서울시는 주택이 얼마나 필요한지, 재개발 현황은 어떤지 설명했고, 국토부는 법·제도적으로 검토할 점과 임대주택 기준을 이야기했을 거예요. 이제 3차 회담에서는 본격적으로 **용적률** 완화의 실효성과 임대주택 비율, 조합의 사업성 같은 세부 조건을 조율하는 단계로 들어설 거라고 보여요.

국토부의 ‘전향적 검토’가 진짜 법과 제도로 이어질지, 아니면 조건을 더 붙이며 협상을 끌어갈지가 다음 핵심이에요. 시장이 이 사안을 자신의 핵심 성과로 여기고 있다는 점을 생각하면, 이번 회담 결과는 서울시 주택 정책의 방향을 가르는 중요한 지표가 될 것 같네요.

만약 임대주택 비율을 놓고 양측의 의견 차이가 좁혀지지 않는다면, 완화안을 대통령령 개정으로 할지, 별도 지침으로 할지 같은 법적 형식도 중요한 변수가 될 거예요. 이 부분이 어떻게 결정되느냐에 따라 사업 적용 시기와 범위가 크게 달라질 테니까요.

## 용어 정리

- **용적률**: 토지 면적에 비해 건물을 얼마나 높게·넓게 지을 수 있는지 나타내는 비율. 높을수록 같은 땅에 더 많은 집을 지을 수 있어요.
- **순증 물량**: 일정 기간 동안 새로 생겨 순수하게 늘어난 주택 수. 헐린 집은 빼고 계산해요.
- **재개발·재건축**: 낡은 단지를 허물고 새로 짓는 게 재개발, 기존 건물을 보수하거나 더 높게 증축하는 게 재건축이에요.
- **관리처분 인가**: 재개발 조합이 사업을 하기 전에 땅과 건물의 권리 관계를 정리하도록 지자체에서 내주는 허가증 같은 거예요.
- **전향적 검토**: ‘좀 고려해 볼게요’가 아니라 ‘일단 긍정적으로 검토해 보자’는 태도 변화를 의미해요.

## 생각해볼 점

- 4만3천호 추가 공급은 2031년 목표인데, 조합 설립부터 인가까지의 느린 행정 절차를 감안하면 시간 안에 가능할까?
- 임대주택 비율을 얼마로 정하느냐에 따라, 시장이 원하는 만큼의 주택이 실제로 늘어날지, 아니면 공공임대만 많이 생길지 균형점이 중요해 보여요.

## 출처

- [아주뉴스 – 오세훈 시장, 국토부에 재개발 용적률 1.2배 완화 요청](https://www.ajunews.com/view/20260826115702234)
- [머니투데이 – 재개발 용적률 1.2배…2031년 서울 13만호 전망](https://www.mt.co.kr/estate/2026/08/26/2026082611483643284)
- [조선비즈 – 오시장 “용적률 완화, 용산·탄천보다 많은 물량”](https://biz.chosun.com/real_estate/real_estate_general/2026/08/26/6RNDX6H2RZA3XONR3TMICEYXYM/)
- [뉴스CJ – 오세훈·김윤덕, 다음 주 3차 간담회](https://www.newscj.com/news/articleView.html?idxno=3427843)

### 관련된 글:

1. [용산 1만 가구 공급, 오세훈-김윤덕 회동에서 무슨 이야기가 오갔을까?](https://hi.deios.kr/yongsan-10000-housing-supply-meeting-4ecb14d06c00/)
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3. [오세훈·김윤덕 회동, 용산국제업무지구 1만 가구 공급 논의](https://hi.deios.kr/seoul-housing-yongsan-meeting-f2dbb7160bfd/)
4. [김윤덕·오세훈 2차 회동…용산공원 vs 대체지 누가 양보할까](https://hi.deios.kr/yongsan-park-housing-second-meeting-c3e5a5e12754/)

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