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title: "공동명의 1주택자, 2028년 종부세 다주택자된다…10억 공제 한도"
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excerpt: "2028년부터 부부 공동명의 1주택자는 종부세에서 다주택자로 간주되어 공정시장가액비율 80% 적용. 양도세 장기거주소득공제 한도는 10억원으로 제한. 맞춤형 절세 전략 점검 필요."
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  - "부동산"
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  - "공동명의"
  - "부동산세"
  - "세제개편"
  - "양도세"
  - "종부세"
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핵심 요약: 2028년부터 부부 공동명의 1주택자는 종부세에서 더 이상 1주택자 혜택을 받지 못하고 다주택자와 동일한 공정시장가액비율 80%가 적용됩니다. 양도세 장기거주소득공제 한도는 2029년 기준 총 10억원으로 제한되며, 지분 비율에 따라 나누어져요. 다만 주택 공시가격 구간에 따라 공동명의가 오히려 유리한 경우도 있으니, 맞춤형 절세 전략 점검이 필요해 보입니다.

## 부부 공동명의 1주택자가 종부세 다주택자로 바뀐다면 얼마나 달라질까?

2028년부터는 부부 공동명의 1주택자도 종부세 산정 시 1세대 1주택자 혜택과는 안녕을 고해야 해요. 다주택자와 동일한 공정시장가액비율 80%를 적용받게 된답니다. 한국경제 보도에 따르면, 이렇게 되면 세금 산정 기준 자체가 바뀌어 부담이 늘어날 수 있어요. 공정시장가액비율이 80%라는 건, 주택 공시가격의 80%를 과세 표준으로 삼는다는 의미라서, 1주택자에게 적용되는 더 낮은 비율의 혜택을 받지 못하게 되죠.

종부세만 바뀌는 게 아니에요! 양도세에서도 변화가 찾아온답니다. 실거주 기간이 2년 미만인 1주택자는 최대 30%의 장기보유특별공제만 받을 수 있으며, 사실상 다주택자와 동일하게 취급된다고 해요. 매일경제 보도에 따르면, 기존에는 실거주 2년 미만이라도 1주택자라면 일정 공제 혜택을 기대할 수 있었지만, 이 조건이 더욱 빡빡해지는 거죠. 실거주를 오래 하더라도 비거주 주택 보유 공제율은 2028년에 최대 15%로 낮아지고 2029년부터는 완전히 폐지된답니다. 한 집에서 거주하면서 다른 주택을 보유하는 구조의 세제 혜택이 단계적으로 사라지는 셈이에요.

## 양도세 공제 한도 10억원, 공동명의 지분은 어떻게 적용되나?

부부 공동명의 주택의 양도소득세 장기거주소득공제 한도는 2029년 기준으로 총 10억원으로 제한된대요. 이 한도는 부부가 각각 별도로 10억원씩 받는 것이 아니라, 주택 전체에 대해 10억원이 한도이고 지분 비율만큼 나뉘어 적용된다는 점, 꼭 기억하세요! 예를 들어 부부가 50대50으로 공동명의로 주택을 보유하고 있다면, 각자의 공제 한도는 5억원씩이 된답니다. 주택 가액이 크고 장기 거주한 경우, 이 한도가 실제 공제액을 제한하는 요인으로 작용할 수 있어요.

기존에는 별도의 한도 없이 장기 거주 기간에 따라 공제율이 누진 적용되었기 때문에, 주택 가액이 클수록 공제액도 커지는 구조였죠. 10억원 한도 도입으로 인해 고가 주택을 공동명의로 보유한 부부는 양도 시 실제로 받을 수 있는 공제액이 줄어들 수 있어요. 반면 주택 가액이 한도 이하라면 기존과 큰 차이 없이 공제를 받을 수 있답니다.

## 공동명의가 단독명의보다 유리한 경우도 있나?

있답니다! 장기거주 세액공제에 600만원의 한도가 신설되어, 공시가격 19억 2천만원 이하 및 32억원 초과 주택의 경우 공동명의가 단독명의보다 세 부담이 적을 수 있어요. 공동명의라면 부부 각각에게 600만원 한도가 적용되어 합산 1,200만원까지 세액공제를 받을 수 있기 때문이죠. 반면 단독명의에서는 600만원 한도만 적용된답니다. 공시가격 19억 2천만원 초과부터 32억원 이하 구간에서는 단독명의가 유리할 수 있어, 주택 가액 구간에 따라 유불리가 갈려요.

정리하면, 공동명의와 단독명의 중 어느 쪽이 유리한지는 주택 공시가격, 실거주 여부, 보유 주택 수, 거주 기간 등 여러 변수의 조합에 따라 달라진답니다. 2028년과 2029년에 각각 다른 규정이 시행되므로, 시점별로도 절세 전략이 달라질 수 있어요.

## 65세 이상 지방 이주 양도세 감면 확대

정부는 초고가·비거주·다주택자의 세 부담을 늘리는 방향으로 세제를 개편하면서, 65세 이상 고령자를 위한 혜택도 함께 늘렸어요. 만 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 매각하고 비수도권으로 이주하면 2027년에는 양도세를 50% 감면받는다고 해요. 경향신문 보도에 따르면, 또한 종부세 납부 유예 조치도 확대되어, 고령자의 주택 처분 및 지방 이주를 세제적으로 유도하는 구조랍니다.

수도권에서 비수도권으로 주거를 옮기는 65세 이상 1주택자에게 양도세 감면은 실질적인 혜택으로 작용하죠. 다만 이 혜택은 1주택자에 한정되며, 공동명의 1주택자가 2028년 이후 다주택자로 간주되는 변화와 복합적으로 엮여 있어 해당 가구의 세금 구조가 단일하지 않아요.

## 용어 정리

- **공정시장가액비율**: 종부세 과세 표준을 정할 때 주택 공시가격에 곱하는 비율이에요. 1주택자에게는 더 낮은 비율이, 다주택자에게는 80% 등 더 높은 비율이 적용된답니다.
- **장기보유특별공제**: 주택을 장기 보유·거주한 경우 양도소득세 과세 표준에서 일정 비율을 차감해 주는 제도예요. 보유 기간과 실거주 여부에 따라 공제율이 달라지죠.
- **장기거주 세액공제**: 장기 거주자에게 양도세 산출세액에서 직접 차감해 주는 세액공제로, 2026년 세제개편에서 600만원 한도가 신설되었어요.
- **공시가격**: 국가가 고시하는 주택의 기준 가액으로, 세금 산정의 기준이 된답니다.

## 생각해볼 점

- 공시가격 19억 2천만원 초과부터 32억원 이하 구간에서는 단독명의가 유리할 수 있어요. 이 구간에 해당하는 공동명의 부부가 지분을 변경하는 것이 실제 절세로 이어지는지 따지려면, 양도세 한도 10억원이 지분 비율로 나뉜다는 점과 세액공제 600만원 한도의 인당 적용을 동시에 계산해야 해요.
- 실거주 2년 미만 1주택자가 최대 30% 공제만 받고 다주택자와 동일하게 취급된다면, 실거주 2년을 채우는 시점이 세금 부담에 미치는 영향을 구체적으로 비교해 볼 필요가 있답니다. 2년 전후로 공제율이 크게 달라지기 때문이죠.
- 65세 이상 1주택자의 비수도권 이주 양도세 50% 감면이 2027년에 적용되지만, 2028년부터 공동명의 1주택자가 다주택자로 간주된다는 규정과 충돌하는 지점이 생겨요. 공동명의 65세 이상 부부가 1주택자 감면 대상에 포함되는지 여부가 관건이에요.

## 출처

- [한국경제 – 부부 공동명의 1주택자 종부세 다주택자 적용](https://www.hankyung.com/article/202608081903v)
- [매일경제 – 양도세 장기거주소득공제 한도 10억원 및 비거주 공제 폐지](https://www.mk.co.kr/news/economy/12116578)
- [경향신문 – 65세 이상 비수도권 이주 양도세 50% 감면](https://www.khan.co.kr/article/202608031800001)

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